Rénover un immeuble loué demande de coordonner les travaux, les autorisations et leurs conséquences pour les locataires. Avant le chantier, examinez avec votre gérance le budget, les subventions, les charges attendues et les éventuelles adaptations de loyer.
Quels travaux peuvent être répercutés sur les loyers ?
Une rénovation ne permet pas de transférer automatiquement la totalité de son coût sur les loyers. Le calcul doit distinguer l’entretien des prestations supplémentaires du bailleur, conformément à l’article 269a, lettre b, du Code des obligations et à l’article 14 OBLF.
- L’entretien courant ne constitue pas, à lui seul, une prestation supplémentaire justifiant une hausse de loyer.
- Les améliorations créant une plus-value, notamment certaines améliorations énergétiques, peuvent justifier une adaptation. Pour les importantes réparations, l’OBLF prévoit en règle générale une part de plus-value de 50 à 70 % : ce n’est pas un pourcentage de hausse du loyer.
- Les aides publiques accordées pour ces améliorations doivent être déduites de la prestation supplémentaire prise en compte.
- Le calcul doit être établi pour le cas concret, en tenant compte des coûts admissibles et des restrictions cantonales. Une économie de chauffage estimée n’équivaut pas automatiquement à une économie identique sur le coût total du logement.
Office fédéral du logement : effet des rénovations énergétiques sur les loyers — rubrique « Quel impact ont les rénovations énergétiques sur les loyers ? ».
Information des locataires et notification
Présentez suffisamment tôt la nature des interventions, leur calendrier, les nuisances prévisibles et l’évolution estimée du loyer et des charges. Faites valider la notification d’une éventuelle hausse par votre gérance : elle doit notamment être motivée et utiliser la formule officielle cantonale, dans les délais applicables. Le locataire dispose en principe de 30 jours dès la notification pour la contester auprès de l’autorité de conciliation.
Vérifiez aussi les autres facteurs de calcul, dont le taux d’intérêt de référence publié par l’OFL. Une baisse ou une hausse de ce taux ne se traite pas indépendamment du bail et de ses précédentes adaptations.
Vaud : vérifier l’application de la LPPPL
Dans les districts en situation de pénurie, les démolitions, transformations et rénovations d’importance de logements loués entrant dans le champ de la LPPPL nécessitent une autorisation. Les travaux de pur entretien ne sont pas inclus. Une procédure simplifiée ou une dispense ne signifie pas que l’on peut renoncer au dépôt du dossier.
Pour les projets concernés, les locataires doivent être informés par écrit au moins 40 jours avant le dépôt de la demande et disposent de 30 jours pour présenter leurs observations. La demande passe par la commune ; l’autorisation peut imposer un contrôle des loyers après travaux.
Vaud : champ d’application, travaux et dispenses · Procédure, information des locataires et contrôle des loyers
Genève : vérifier l’application de la LDTR
Pour les immeubles soumis à la LDTR, les rénovations et transformations dépassant le simple entretien relèvent d’une autorisation et peuvent entraîner un contrôle des loyers. Vérifiez l’assujettissement du bâtiment et les pièces à déposer avant d’engager les travaux.
Le canton publie notamment les formulaires D12 et D13. Les tableaux D13 concernent les rénovations énergétiques de l’enveloppe avec répercussion des travaux sur les loyers ; selon leur aide, ils ne sont pas obligatoires si le propriétaire renonce à cette répercussion, mais l’état locatif reste alors bloqué pendant la période de contrôle. La baisse prévisible des charges (BPC) obéit à des conditions spécifiques ; l’OCEN indique que cette option est exclue en cas de subvention énergétique.
Genève : formulaires de transformation et rénovation de logements · Aide aux tableaux D13 (PDF) · Subventions et baisse prévisible des charges
Préparer votre projet
DS Ingénieurs vous accompagne pour les études énergétiques, les scénarios de rénovation et les dossiers techniques. La gérance ou votre conseil juridique vérifie les incidences sur les baux ; l’autorité compétente statue sur les autorisations et les éventuels loyers contrôlés. Pour les autres cantons, les démarches locales doivent également être examinées.
Informations générales et liens officiels vérifiés le 28 septembre 2026. Les règles applicables dépendent du bâtiment, du bail et du projet.